Selama ini kalau kita bicara Apartemen, kesan pertama orang pasti seputar “hidup mewah”, “orang kaya”, “hidup nyaman” dan hal-hal menyenangkan lainnya. Padahal realitanya, tidak selalu seperti itu. Saya adalah salah seorang pemilik sebuah unit di Apartemen Green Pramuka, sebelumnya juga saya sudah menulis tentang permasalahan apartemen green pramuka namun melalui tulisan ini, saya tidak berbicara tentang Apartemen Green Pramuka, tapi Apartemen secara umum. Saya hanya ingin berbagi pengalaman kepada teman-teman, terutama yang sudah menghuni atau mungkin sedang berencana membeli unit di sebuah apartemen dalam waktu dekat.

Meski sudah lama tinggal di apartemen, saya yakin banyak yang tidak paham  mengenai hak-hak apa saja sih yang seharusnya dimiliki oleh para pemilik dan penghuni. Kebanyakan hanya ikut aturan pengelola meski dalam hatinya pasti bertanya-tanya, apakah memang benar peraturannya harus seperti ini. Wajar, kebanyakan orang pilih tinggal di apartemen karena nggak mau ribet, maunya bayar dan terima beres.

Namun sebagai pemilik dan penghuni apartemen, ada beberapa hal yang harus kita pahami dan perhatikan, karena ini menyangkut hak dan kewajiban kita sebagai pemilik dan penghuni, yaitu:

APAKAH APARTEMEN ANDA SUDAH MEMBENTUK PPPSRS?
PPPSRS atau P3SRS adalah singkatan dari Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Ini adalah sebuah badan hukum yang sah dan satu-satunya badan yang berhak untuk mengelola aset apartemen baik dalam membuat peraturan sampai menentukan tarif. Nantinya, PPPSRS akan menunjuk pengelola yang dipercaya untuk mengelola apartemennya. Jadi pemilik adalah BOS-nya, lalu pengelola adalah tim yang kita bayar untuk mengelola iuran IPL kita. Tidak terbalik seperti sekarang, pengelola yang bikin aturan, kita cuma bayar dan nurut.

Pembentukan PPPSRS adalah WAJIB bagi setiap PEMILIK sebuah apartemen atau rumah susun. Sebagaimana yang diamanatkan oleh UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) pasal 74.

UU No.20 Rumah Susun Pasal 74, Tentang Kewajiban Membentuk PPPSRS.

Di pasal 74 ayat 1 sudah jelas tertulis bahwa PEMILIK sarusun WAJIB membentuk PPPSRS. Jadi perlu kita pahami bersama, pembentukan PPPSRS ini BUKAN kewajibannya pengelola, BUKAN kewajibannya developer, BUKAN kewajibannya pemerintah, TAPI kewajibannya PEMILIK. Jadi kalau di apartemen Anda ada 2 pihak yang sedang ingin membentuk PPPSRS, pastikan dan pilihlah PPPSRS yang diinisiasi oleh warga atau pemilik, bukan bentukan developer, karena ini kewajibannya pemilik bukan kewajiban pengembang. Dalam hal ini, pengembang hanya diminta memfasilitasi, misalnya memberikan tempat, memberikan data pemilik supaya bisa diajak rapat pembentukan, menghadiri rapat, dan lain sebagainya. Biasanya, kalau warga sudah mengumumkan akan bentuk PPPSRS, pengembang akan panik dan ikut-ikutan bikin PPPSRS tandingan, supaya pihak pengembang bisa jadi ketua di situ dan akhirnya pengelolaan tetap akan di mereka. Biasalah, politik. Jadi ngga usah kaget.

DEVELOPER HANYA BOLEH MENGELOLA MAKSIMAL 1 TAHUN.
Sebelum PPPSRS terbentuk, memang developer wajib mengelola apartemen kita, itu sudah benar sesuai UU, tapi ini hanya masa transisi dan hanya boleh maksimal 1 tahun saja. Selebihnya, pengelolaan harus diserahkan ke PPPSRS. Itulah sebabnya PPPSRS harus memfasilitasi terbentuknya PPPSRS sejak serah terima.

Pasal 59, UU No.20 tentang Masa Transisi Pengelolaan Rumah Susun Sebelum PPPSRS Terbentuk.

Jadi, jika di apartemen Anda masih dikelola oleh pengembang dan sudah lebih dari 1 tahun sejak serah terima pertama kali, maka Anda harus mempertanyakan ijin pengelolaan mereka. Karena sesuai UU, mereka hanya diberi ijin mengelola tak lebih dari 1 tahun masa transisi.

1 TAHUN TRANSISI DIMULAI SEJAK SERAH TERIMA UNIT PERTAMA KALI, BUKAN SERTIFIKAT.
Seringnya, pengembang akan berusaha membuat pemilik bingung dengan cara memberi informasi yang salah. Salah satu yang sering dilakukan adalah dengan mengatakan ke pemilik, bahwa masa transisi itu dimulai sejak dimilikinya sertifikat, padahal tidak, sudah jelas sekali dalam UU seperti yang anda bisa lihat di atas, pada Pasal 59 Ayat 2, tertulis bahwa masa transisi sebagaimana yang dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak PENYERAHAN PERTAMA KALI SARUSUN kepada pemilik. Jadi jelas, patokannya itu serah terima unit, bukan sertifikat. Karena sejak kita serah terima unit maka secara otomatis kita mulai membayar iuran IPL dan sebagainya.

Kebanyakan pengembang mengatakan hal tersebut agar bisa mengulur waktu. Kita harus waspada banyak pengembang nakal, yang menyebabkan sertifikat kita tak kunjung diserahkan, karena sedang diagunkan lagi untuk mendapatkan modal, supaya bisa membangun tower yang baru.

PPJB BUKANLAH SEGALANYA, HANYA PERJANJIAN JUAL BELI.
Seringnya, pengembang akan berusaha membatasi gerak pemilik dengan cara mencantumkan berbagai peraturan yang memberatkan di PPJB. Misalnya, pemilik wajib patuh terhadap segala kebijakan dan tarif yang ditetapkan pengelola. Sayangnya, kita seringkali ngga baca pasal itu di PPJB apalagi tulisannya kecil sekali, sengaja supaya terlewat.

Tapi tak perlu khawatir, PPJB itu tak lebih dari sekedar Perjanjian Jual Beli antara developer dengan kita, artinya, PPJB hanya boleh membahas segala sesuatu yang sifatnya terkait dengan proses jual beli, misalnya: Kapan serah terimanya, berapa harganya, apa saja yang include di dalam unit, siapa nama pembelinya, bagaimana masa garansinya. Di luar dari pada itu, maka tidak boleh ada di PPJB. Seperti misalnya peraturan pengelolaan, tarif, dsb, semua itu bukan urusannya PPJB, salah tempat. Hal tersebut haruslah dimusyawarahkan dengan pemilik dan penghuni, apalagi masalah tarif.

Ingat, pengelola dan pengembang apartemen ini bukan pemerintah, mereka ini hanyalah pedagang yang dagangannya SUDAH KITA BELI. Jadi apartemen itu sudah jadi MILIK KITA, rumah kita, bukan milik developer lagi. Segala pasal peraturan pengelolaan yang diselipkan paksa di PPJB itu melanggar aturan dan akan gugur demi hukum.

Jadi jangan takut, mari perjuangkan hak kita sebagai pemilik. Dukung perhimpunan warga apartemenmu yang sedang berjuang membentuk PPPSRS, karena ini kewajiban dan demi kenyamanan kita sendiri sebagai pemilik dan penghuni rumah susun.

Bagi yang ingin tahu lebih detail tentang bagaimana cara membentuk PPPSRS, silakan hubungi KAPPRI (Kesatuan Aksi Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Indonesia), mereka sangat kooperatif dalam sangat membantu semua apartemen yang ingin membentuk PPPSRS. Organisasi ini sifatnya nirlaba yang ikhlas membantu, perhimpunan warga apartemen Green Pramuka juga sudah bergabung ke KAPPRI, dan saat ini sedang dalam proses membentuk PPPSRS. Websitenya KAPPRI: http://kappri.org